Grondbeleid

Per 1 januari 2021 heeft de gemeente vijf projecten binnen de grondexploitatie (als BIE, Bouwgrond In Exploitatie). Het betreft hier zowel de plannen die al in uitvoering zijn als de plannen die nog, tot binnen een periode van 10 jaar, in uitvoering moeten komen. Hier bestaat dus een reëel en stellig voornemen dat deze in de nabije toekomst worden bebouwd.

In de volgende paragrafen worden van alle actieve grondexploitaties van de gemeente Beuningen de resultaten met korte toelichting weergegeven. Het betreffen de volgende exploitaties:

• Hof van Campe (Keizershoeve 2)
• Ecowieck (Keizershoeve 3)
• Hoge Woerd
• Den Elt
• Asdonck

In de laatste paragraaf volgt een korte toelichting op het project Zandwinning Beuningse Plas.
In 2020 is één complex financieel afgesloten, zijnde de grondexploitatie Fruithof. Hiervoor wordt eerst een toelichting gegeven.

Fruithof

Projectbeschrijving
De Fruithof is een grondexploitatie aan de rand van de kern Winssen bestaande uit 73 nieuwbouwwoningen. De woningen zijn voor starters, senioren maar ook voor (jonge) gezinnen gebouwd. De ontwikkeling van de Fruithof is door een marktpartij uitgevoerd.

Voortgang
De gronden van de woningen zijn inmiddels allemaal verkocht en de woningen zijn gerealiseerd. Alle bouw- en woonrijpwerkzaamheden zijn afgerond.

Wijzigingen
Omdat alles is afgerond wordt het complex Fruithof met de Jaarrekening 2020 afgesloten met een positieve boekwaarde van € 77.046 per 31 december 2020.

Resultaten
In het boekjaar 2020 is uitsluitend de winstneming van Jaarrekening 2019 verwerkt en is een summier bedrag van € 700 aan plankosten gerealiseerd.
In totaal is er tot en met 2019 reeds een tussentijdse winst genomen van € 365.722.
De Fruithof maakt geen onderdeel meer uit van de Supergrex Jaarrekening 2020 (zie 3.7.4).
Het eindresultaat van de grondexploitatie Fruithof per 31-12-2020 is als volgt opgebouwd:

Hof van Campe (Keizershoeve 2)  

Projectbeschrijving
In ’t Hof van Campe worden 182 woningen gebouwd. Het nieuwbouwplan bestaat uit 8 clusters en wordt in meerdere fases gebouwd. Er komen rijwoningen, twee-onder-een-kapwoningen, vrijstaande woningen en enkele appartementen. De wijk krijgt een zeer lage bebouwingsdichtheid en veel groen. In 2013 is het bestemmingsplan en exploitatieplan Keizershoeve 2 vastgesteld door de Raad. De verwachte einddatum is 2023.

Voortgang
De gemeente Beuningen heeft in oktober 2013 voor zekerstelling van het kostenverhaal een anterieure overeenkomst gesloten met een projectontwikkelaar. Naar verwachting gaat de laatste cluster 8 (20 woningen) eind 2021 in verkoop. Uitgangspunt is dat de omgevingsvergunningen – tevens betaalmoment van het laatste deel van de exploitatiebijdrage – in het jaar 2022 geeffectueerd zijn. Daarnaast is er nog een restbudget plankosten voor onder andere contractbeheer. Naast de woningbouw is er nog een afspraak voor de aanleg van een fietspad tussen het MFA Den Elt en ‘t Hof van Campe.

Wijzigingen
In 2020 zijn 7 omgevingsvergunningen afgegeven. De ontwikkeling van de laatste 2 clusters (7 en 8) is in volle gang. Cluster 7 (23 woningen) staat in de verkoop. De inschrijfperiode is inmiddels afgelopen.

Resultaten
Het negatieve resultaat van de grondexploitatie Hof van Campe is € 854.000 op netto contante waarde per 1-1-2021. De voorziening kan verlaagd worden met € 53.000 naar € 854.000.

Ecowieck (Keizershoeve 3)

Projectbeschrijving
De raad heeft in 2019 besloten om in het plangebied een ecologische wijk te realiseren. Daarbij zijn een aantal eco-principes vastgesteld als uitgangspunt voor de ontwikkeling van de wijk. Gericht op biodiversiteit, groen/klimaat, materiaalgebruik, energie en vitaliteit. In totaal worden 73 woningen gerealiseerd, waarvan ca. 30% tot de categorie sociaal behoord.

Voortgang
In mei 2019 heeft College van B&W besloten om de ecologische wijk (genaamd Ecowieck) te realiseren in collectief opdrachtgeverschap (CPO). Volgend op de eco-principes heeft de gemeente enkele kaders en randvoorwaarden geformuleerd voor de ontwikkeling van de Ecowieck. Deze kaders en randvoorwaarden – aangevuld met de eco-principes zijn de basis voor een gezamenlijke ontwikkeling die gestart wordt in samenspraak met 4 potentiële CPO-initiatieven.

Wijzigingen
Met twee van de 4 potentiële CPO initiatieven zijn financiële afspraken gemaakt voor een reserveringsvergoeding De andere twee CPO initiatieven hebben zich teruggetrokken. In het eerste kwartaal van 2021 wordt een reserveringsovereenkomst ondertekend met de twee overgebleven partijen. Voor de resterende ontwikkelvlek aan de noordzijde worden ook afspraken gemaakt met partijen.
Het bestemmingsplan wordt in 2021 ter visie gelegd. Nadat deze onherroepelijk wordt, wordt gestart met de werkzaamheden bouwrijp maken. Uitgifte kan dan in 2021/2022 plaatsvinden.
Er is een extra budget (€ 200.000) toegevoegd voor de excessieve kosten van archeologie. Tevens zijn de financiële afspraken in lijn met de reserveringsovereenkomsten verwerkt in de gronduitgifte.
De kosten aanleg openbaar gebied zijn verlaagd en de opbrengsten zijn toegenomen.

Resultaten
Het resultaat van de grondexploitatie Ecowieck bedraagt € 83.000 negatief op netto contante waarde per 1-1-2021.  De voorziening wordt dus niet verhoogd of verlaagd. Deze is hetzelfde als per 1-1-2020.

Hoge Woerd

Projectbeschrijving
Het plan Hoge Woerd maakt onderdeel uit van het in 2007 vastgestelde Masterplan Ewijk. In 2018 is besloten om de locatie te ontwikkelen met 49 grote groene en duurzame kavels. Op basis van dit besluit is de grondexploitatie uitgebreid herzien. De verwachte einddatum is 2029.

Voortgang
Vooruitlopend op de realisatie zijn in 2019 diverse onderzoeken uitgevoerd. Uit het archeologisch onderzoek blijkt dat de betreffende locatie een hoge archeologische verwachtingswaarde heeft, waardoor diverse bodem verstorende activiteiten (zoals bouwen) niet vanzelfsprekend zijn. Met de kennis van de onderzoeken is verder gewerkt aan een stedenbouwkundige visie voor het plangebied. De stedenbouwkundige visie bevat nu het realiseren van een nieuw lint passend bij de historische linten in het gebied. Door de kavels te verkleinen zodat we beter kunnen inspelen op de actuele woningbehoefte zijn de woningbouwaantallen verhoogd naar 85 tot ongeveer 95 woningen. Het project kenmerkt zich door het wonen aan een natuurlijk lint met veel potentie voor openbaar groen dan wel ander groengebruik (zoals boomgaarden).

Wijzigingen
Er is onderzoek gedaan naar een verdere intensivering van de woningaantallen in het gebied. Er wordt gekeken naar een aantal van ca. 110 woningen met behoud van ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit. In 2021 wordt aan de gemeenteraad van Beuningen een gewijzigde grondexploitatie met planvorming ter besluitvorming voorgelegd. In 2021 wordt het bestemmingsplan in procedure gebracht

Resultaten
Het resultaat van de grondexploitatie Hoge Woerd bedraagt € 2.922.000 positief op netto contante waarde per 1-1-2021. In de jaarrekening 2019 was de verwachting op een positief resultaat van ongeveer 3 miljoen. De verlaging komt onder andere doordat er extra kosten (€ 180.000) zijn opgevoerd voor archeologie. Dit voor het extra ophogen (60 cm) van een gedeelte van het plangebied voor de archeologie. Tevens zijn de actuele grondprijzen 2021 verwerkt wat een positief effect geeft.

Den Elt

Projectbeschrijving
De oorspronkelijke plannen beoogden, naast de realisatie van de MFA, de bouw van 56 woningen. In 2004 is het exploitatieplan door de raad vastgesteld. Het MFA is gebouwd maar de samenwerking met een ontwikkelaar werd in 2010 beëindigd waardoor de overige woningen niet zijn gerealiseerd. Daarna hebben diverse ontwikkelingen de revue gepasseerd met verschillende woningaantallen. Het inrichtingsplan Den Elt voorzag in twee varianten. Bij de eerste variant (waarbij een gedeeltelijke invulling door een stichting was voorzien) is geen overeenstemming bereikt om te komen tot een kwalitatief passende invulling met een opbrengst zoals in de Grex is beoogd. Vandaar dat is gekozen voor de tweede variant. Het totale project omvat nu 20 rijwoningen in de middenhuur en 25 kavels (vrijstaand en twee onder één kap) in vrije verkoop (totaal 45 woningen). In 2018 is een nieuwe ontwikkeling met bijbehorende Grex akkoord bevonden door de Raad. De verwachte einddatum is 2023.

Voortgang
Fase 1 kent twee cluster namelijk, cluster F en H. Cluster F is gereed. De grondopbrengst van de 20 woningen is in 2020 ontvangen door de gemeente. Cluster H wordt in 2021 op de markt gebracht. Het betreft 3 vrijstaande woningen die in de losse verkoop komen. De laatste werkzaamheden bouwrijp maken voor fase 2 (cluster A, B, D, E) worden voor het derde kwartaal 2021 afgerond. Uitgifte van de gronden (22 woningen) vindt plaats vanaf oktober 2021 door een tweetal ontwikkelaars/beleggers. De werkzaamheden woonrijp maken zijn beoogd voor de periode 2022 – 2023.

Wijzigingen
De verwachte einddatum is bijgesteld naar 2023. De contracten met de ontwikkelaars over afname gronden met de financiële afspraken zijn verwerkt. Budgetten voor bouw- en woonrijp maken zijn herschikt door het resultaat van de aanbesteding bouwrijp maken fase 1. Tevens zijn de verwervingskosten voor de fietsverbinding Den Elt – Hof van Campe toegevoegd conform collegebesluit 2020.

Resultaten
Het resultaat van de grondexploitatie Den Elt bedraagt € 691.000 negatief op netto contante waarde per 1-1-2021. De voorziening wordt hierdoor verhoogd met € 44.000 tot een bedrag van € 691.000

Asdonck

Projectbeschrijving
Het plan Asdonck beoogt de bouw van 3 appartementsgebouwen voorzien van 64 appartementen, een evenemententerrein, benodigde infrastructuur en parkeervoorzieningen op het terrein. De raad heeft in september 2019 ingestemd met het plan met bijbehorende Grex. De verwachte einddatum van de Grex is 2024.

Voortgang
Het bestemmingsplan is in procedure en er is een beroep ingediend. De contracten voor de bouw van de appartementen en de aanbesteding zijn in voorbereiding. Het moment van aanbesteding is afhankelijk van de voortgang van de bestemmingsplanprocedure.

Wijzigingen
De plankosten en VTU zijn opgehoogd mede als gevolg van verwachte procedures bij vaststelling bestemmingsplan. Er is een extra kostenpost opgevoerd voor het verleggen van een persleiding. De actuele grondprijzen (grondprijzenbrief 2021) zijn verwerkt en de budgetten met GWW-index zijn geïndexeerd.

Resultaten
Het resultaat van de grondexploitatie Asdonck bedraagt € 1.189.000 positief op netto contante waarde per 1-1-2021. Er is een kleine positieve bijstelling van € 224.000 ten opzichte van de netto contante waarde per 1-1-2020 (jaarrekening 2019).

Zandwinning Beuningse Plas

Projectbeschrijving
De gemeente gaat zand winnen in het gebied ten zuidoosten van Beuningen. Hierdoor ontstaat in de toekomst een recreatieve waterplas: de Beuningse Plas. De komende jaren wordt deze plas gegraven en de omgeving ingericht. Naar verwachting ronden we het totale project af in 2035.

Voortgang
Hoewel de zandwinning Beuningse Plas nog onderdeel uitmaakt van onze grondexploitatie is in het verleden besloten dat de kosten voor dit project drukken op de algemene dienst. De totale opzet van de waterplas is kleinschalig. De oost- en zuidoever zijn bestemd voor natuur. Voor de recreatieve functie komt een zandstrand aan de westoever en voor een deel aan de noordoever op het westelijke eiland. De Palinggracht en de Jonkerstraat zijn met elkaar verbonden door een fietspad aan de zuidkant van de plas. Dit fietspad loopt langs de geluidswal. Ook ligt er een wandelpad en een ruiterpad en er komen uitkijkpunten. De plas zelf krijgt een oppervlakte van ongeveer 72 ha.

Wijzigingen
Door de Raad van State zijn de bezwaren tegen de bouw van de klasseerinstallatie allemaal afgewezen en daarmee is de vergunning onherroepelijk geworden. Vanaf dat moment is de zandwinning in de Beuningse Plas geheel volgens wet en regelgeving mogelijk.
De zandwinning is in de 2e helft van 2020 opgestart.
Op dit moment is een wijzigingsvergunning ivm een wijziging van de uitrit naar de openbare weg verleend/van kracht maar loopt de ter inzage legging nog waarbinnen mogelijk bezwaren ingediend kunnen worden (nog niet onherroepelijk).

Bij de overslag locatie is de omgevingsvergunning inmiddels ook verleend en er zijn hiertegen geen bezwaren ontvangen, waarmee ook deze vergunning onherroepelijk is geworden. Hiermee kan het zand uit de Beuningse Plas worden overgeslagen in schepen. Voor enkele specifieke wensen van de aannemer is er nog een wijzigingsvergunning aangevraagd, deze procedure is nog gaande.