Grondbeleid

Hierna worden per onderdeel van de grondexploitatie de uitgangspunten benoemd op welke wijze de exploitaties geactualiseerd zijn. Hier wordt onderscheid gemaakt tussen:

• Grondopbrengsten
• Kosten
• Financiële parameters
• Peildatum

Grondopbrengsten
De projectenportefeuille van de gemeente Beuningen bestaat uitsluitend uit woningbouwprojecten. De (potentiële) grondopbrengsten hiervan zijn volgens de grondprijzenbrief 2021 (vastgesteld per 12 januari 2021). De hierin genoemde grondprijzen zijn residueel bepaald. De residuele grondwaarde is de totale opbrengstwaarde van het te realiseren vastgoed verminderd met de stichtingskosten. De stichtingskosten bestaan uit bouwkosten en bijkomende kosten.

Onderstaand wordt de Grondprijstabel 2021 voor de woningbouw weergegeven.

Kosten

Verwerving
De gemeente Beuningen heeft op dit moment vanaf 1 januari 2021 nog 5 actieve grondexploitaties (BIE), waarvoor nagenoeg alle gronden verworven zijn. Eén Bie is per 31-12-2020 afgesloten. Daar waar de gronden nog niet verworven zijn dienen deze tegen marktconforme condities aangekocht te worden.

Civieltechnische kosten
De aanhoudende problematiek van de PFAS- en stikstofproblematiek gecombineerd met COVID19-crisis heeft enorme impact op de GWW (Grondwerk, Wegenbouw en Waterbouw) sector. Begin 2020 was er nog een positief beeld te zien, mede omdat de opdrachtportefeuille van grond-, weg- en waterbouwers goed gevuld was. De verwachting is dat eind 2020 en in 2021 de opdrachtportefeuille wat leidt tot een stagnatie van de GWW-kosten.

De (te verwachten) kosten voor de inrichting van het openbaar gebied c.q. het bouw- en woonrijp  maken zijn normatief geraamd- op basis van kengetalen. Daar waar elementenraming of aanbesteding gerealiseerd zijn wordt hiervan gebruik gemaakt. De normatief geraamde kosten worden op basis van de BDB/GWW-index (prognose jaarmutatie 2020) bijgesteld met een stijging van 2% naar prijspeil 1-1-2021.

Plankosten
De plankosten worden in eerste instantie gebaseerd op enerzijds de realisatiecijfers in de afgelopen jaren en anderzijds in verhouding tot de resterende civiele kosten. Voor deze verhouding hanteren wij voor de plankosten een raming – gebaseerd op de verwachte werkzaamheden en stand van zaken van het project. Voor VTU (Voorbereiding, Toezicht en Uitvoering) wordt een percentage gehanteerd van 15% van de nog te realiseren civieltechnische kosten.

Financiële parameters

Kosten- en opbrengstenstijging
Voor de bepaling van de kosten- en opbrengstenstijgingen is uitgegaan van gestaffelde rekenparameters, welke op de lange(re) termijn de inflatieverwachting volgen. Voor de kostenstijging wordt onderscheid gemaakt tussen GWW-kosten en plankosten.
Onderstaande indexering is ontleent aan de trendberichten van planeconomische adviesbureau Metafoor.

Gezien de aanhoudende stijging van de woningprijzen en de stabilisatie van bouwkosten voor woningbouw neemt de residuele grondwaarde toe. Opvallend is de populariteit van de woningmarktgebieden in het midden van het land en op goed bereikbare verder gelegen plaatsen, waardoor de grondwaarde toenemen. Daarnaast wordt voor 2021 ook een lichte terughoudendheid in de stijging verwacht als gevolg van nieuwe EPC-normen (Energieprestatiecertificaat) die samengaan met stijgende bouwkosten.
Na 10 jaar wordt conform de BBV met 0% gerekend. De wijze van indexeren is tevens onderhevig aan de onderhandelingen met de marktpartijen waarbij maatwerk noodzakelijk is. Afwijkingen zullen separaat gerapporteerd worden.
In onderstaand tabel worden de kostenstijging en opbrengstenstijging weergegeven.

Rentepercentage en disconteringsvoet
Gezien het feit dat grondexploitaties meerjarig zijn en de kosten voor de baten uitgaan, wordt er in grondexploitaties met rente gerekend. De commissie BBV stelt in haar nieuwe richtlijn, dat de rente die wordt toegerekend aan grondexploitaties moet worden gebaseerd op de werkelijke rente over het vreemd vermogen ten opzichte van het totaal vermogen.  Voor gemeente Beuningen ligt dit rentepercentage op 3%.  Voor de in exploitatie genomen complexen wordt dit rentepercentage gehanteerd.  Dit rentepercentage geldt ook als disconteringsvoet, met uitzondering voor de verlieslatende complexen.  Hier geldt een disconteringsvoet van 2% (conform richtlijnen BBV).

Peildatum
De grondexploitaties zijn geactualiseerd met peildatum 1 januari 2021, tevens worden resultaten gepresenteerd op netto contante waarde per 1 januari 2021. De boekwaarden zijn per 31 december 2020 opgenomen.

De nominale kasstromen worden gefaseerd naar het geprognosticeerde moment in de grondexploitatie. Tot het geprognosticeerde moment worden de nominale kasstromen geïndexeerd met de kosten- en opbrengstenstijging. Vanaf het geprognosticeerde moment worden de geïndexeerde bedragen opgerent met de rekenrente (3%) tot einde looptijd van het project. Dit resulteert in een eindwaarde van het project. Deze eindwaarde wordt met de disconteringsvoet contant gemaakt naar 1 januari van dit jaar. Voor projecten met een positief resultaat is de disconteringsvoet gelijk aan de rekenrente, voor projecten met een negatief resultaat is de disconteringsvoet 2% conform regelgeving van BBV.